疫情衝擊下，大翔店長怎麼看調降租金？

在臉書社團，和LINE群組裡，看到不少關於老闆們在交流如何和房東「談判」降租金的討論：有主張房東應該降租的；也有認為目前不用降租，但希望房東在疫情過後不要漲租。有理性的探討，也有情緒非常「奔放」的宣洩。

朋友問我，怎麼看「疫情下，怎麼與房東討論租金」這件事。
我的觀點很簡單，商業世界就看商業思維與商業行為。

很少人是用自有房產做開業，多數人都是租店面或租辦公室做營業。怎麼思考「與房東討論租金」這件事，我有三個角度：關係、較量、承受，提供給大家參考。

首先是「關係」。

我們要釐清，我們和房東是什麼關係：是「交易關係」、「交情關係」、「合夥關係」或是「親子關係」。

「交易關係」的話，就看合約，合約怎麼寫就怎麼走，如果此時此刻認為房東應該共體時艱，降租支持，那麼當你日進斗金的時候，就也不能埋怨房東坐地起價，畢竟這是互相的。

「交情關係」，就是房東和你平時互相有情感交流，互相當朋友，沒事會花時間經營，打屁聊天、送禮物之類的，有交情，朋友之間相互幫忙，成功機率會高於「交易關係」。

「合夥關係」，通常在賣場、商店街或美食街比較常見，付賣場基本月費，然後每個月再加營業額抽成，當店家營業額下降時，賣場抽成也隨之減少。

「親子關係」，房東是你親爹、親娘，租金怎麼談，關起家門都好談，平常是乖寶寶還是逆子，這時候都有現世報。

弄清楚你和房東，誰比較需要誰？

在談租金以前，先review一下自己是不是個「好房客」。房東眼中的好房客，基本標準：按時並規律交租(可預期、意外少)、少要求(能自己解決問題，不煩人)、鄰里關係和諧；高標準：能為房產增值、能集客。簡單來說，就是房客的人品及附加價值，值不值得房東讓利，共渡難關？

再來看看環境，附近的店鋪多在招租或是一席難求？關鍵在於房東、房客，彼此的「機會成本」及「交易成本」。

放棄這個店鋪，再找地方東山再起，所要付出的成本，和現在維持一段時間所要支付的成本，那個比較划算。

流失這個租客，重新再找一個新的租客，在疫情的情況下，需要多長的時間，空窗期會有多久，空屋期間短少的租金，與降租金來維護現有的房客，那個比較划算。

和房東談租金前，務必先把算盤打一打，千萬不要一廂情願。

疫情相較於商圈變化是較短期的，但這次疫情的衝擊，影響大家在展業及開店的思考是長期的；實體門市在營業模式的脆弱面，在這次疫情的衝擊之下，變得很突出。如何整合線上、線下的消費者行為，將會是下一波經營者的必考題。

租金降幅要多少，降租的期間要多久？房東、房客彼此的承受能力各不相同。

始終要對焦在一個重點上，和房東爭取降租的目的，是為了用時間換取空間，在降多少租金的條件之下，可以為自己爭取到多少時間，來調整營業內容，重新把營業額回復到一定比例。重要的關鍵在於「調整」，如果不調整營業內容，萬一因應疫情管制的時間再延長，房東是否也會願意再幫忙，這就不一定了。

另一方面，假如房東仍要支付房貸，一旦你的租金短少，他是否能將差額補上，如果能補上，他願意補多久？

總結來說，願意降租金的房東，他就是你的「天使投資人」，他願意用他短少的租金收入，去支持你的事業成功，他的收益就是未來可預期、穩定的租金收入；不要把「如何與房東討論租金」當成談判，而是當成提案，提出一個房東願意投資你的方案，心情上會比較平和。

以上是「如何與房東討論租金」，我個人比較務實的觀點。

我相信在這波疫情的隨堂考衝擊之下，會有不少老闆重新思考自己的商業模式，虛實整合將會從選修課，成為必修課。

如果打個不恰當的比方，當老闆的人，某個程度上就像「討海人」(你要說是海賊王、航海王，或是維京海盜，都可以。)，無論出於自願或非自願，一旦上了船、出了海，一切後果自負，有可能成果豐碩，也有可能就成了龍宮女婿，有去無回。

高收益伴隨高風險，當老闆要有這個基本認知。
沒有三兩三，莫要輕易下海。