NO.97【大翔店長說】頂讓的3大注意事項
朋友問我，他有一個辦公室(/教室)要頂讓出去，我有沒有承做這項服務。
答案是，沒有。
不過我有一些關於 「頂讓」的思考，總結成 「頂讓」的3大注意事項，自己做個紀錄，也和大家分享。
先說明一下 「頂讓」的意思，通常指的是事業經營者在一固定地點從事某件事業，但由於某些原因，要把這個事業、營業場所、甚至是生財設備，盤讓出去給另一個經營者。
頂讓3大注意事項
「頂讓」的這個行為，我們把行為人就拆分兩端，一端是出讓人，一端是受讓人。
我朋友是「出讓人」，他想要我幫忙的是找尋「受讓人」，這項業務，我們沒有承做的考量在於他和不動產相關的部份很少，不相關的部份很多，當然用專案報價的方式，可以承做這個任務，但通常不做的原因最大的考量點，在於交易完成後，「受讓人」如果需要售後服務，那個我們做不來，也不符合成本。
頂讓3大注意事項：
１、事業經營權出讓
２、營業場所出讓
３、生財設備出讓
２、營業場所出讓
３、生財設備出讓
以下概要說明。
１、事業經營權出讓
我先從事業有沒有需要特定立案程序來切一刀，分為：需要立案，和不需立案。
需要立案的，如補教業、托嬰、診所之類的事業體，取得營業許可、憑證的過程繁瑣，也可能需要支付不少申請憑證的費用，所以若是需要立案程序，而且越複雜不易的，在轉讓時，這個立案本身就有價值，有機會可以溢價出讓，就是說，有機會賺到錢的。
再來，事業經營權出讓，是否牽涉到客戶(或名單)轉讓、現有的資產負債轉讓、品牌商標轉讓…等等，這部份，我覺得是需要會計師協助，釐清出讓方的事業整體價值及潛在風險。因為多數人會去承接，多是覺得原本的生意不錯，直接接手可以收割出讓方打下的基礎，但其實不一定。
如果無法評估自己的風險承受程度的話，比較建議，不要接手，換店名、重新建立品牌，會比較安全。
２、營業場所出讓
這二項是比較普遍要處理的事情，也是朋友找我的原因。
營業場所出讓，我也切一刀來分析：出讓方是房東(屋主)，場所是自己的；出讓方是房客，場所是租來的。
第一種情況，出讓方是房東，有產權的情況，在決定頂讓他的生意時，也要訂定一份明確的書面租約，一式兩份，和一般租房子相同，談妥租押金以及相關租賃條件，白紙黑字寫下來，比較明確，是否需要公證，就看雙方需要。
第二種情況，出讓方是房客，這是實務上比較常發生的情況。通常出讓方都是租約未到期，所以是否能順利調整租約內容，就要和客戶做協商。
具體要調整的租約內容有那些：換房客、租金、押金歸還、租期。如果受讓方，是直接承接出讓方的租約，務必要檢視過原始的租約內容，白紙黑字的東西，看明白一點，才不會事後覺得自己有受騙的感覺。
因為有存在一種可能，房東並不同意出讓方自行找受讓方來承接租約，房東就是想收出讓方的提前中止租約的違約金，調高租金，再重新招租。
除了承接原本的租約，還有另一種方式，就是房東和出讓方約定提前中止租約，原租約做廢，再和受讓方簽定新租約。
前者是三角轉讓關係，後者是房東對前後房客個別一對一的關係。
各有利弊，也各有各的實務考量，沒有一定那一種比較好，但特別特別提醒的是，不論前者或後者，受讓人都一定要與原房東見過面，最好是在頂讓條件中，要求三方會面(房東、出讓人、受讓人)，協商租約內容，可以大幅降低風險。
３、生財設備出讓
分成兩個大類來討論：第一類要插電的電器類；第二類不用電的其他類。
先講不用電的，這很好理解，像是理貨層架、餐桌椅、工作枱之類的東西，這類物品只有保存及折舊狀況要去評估而己，受讓人未必合用。半賣半送，以現況交付沒什麼大問題，講究一點，就列一張清單把明細整理一下，方便清點交接，也就可以了。
再講插電的電器類，這個部份通常也較容易產生爭議，要特別留意。爭議的原因，在於對物品的狀況、交付條件不符合「預期」，導致後續還要協助處理。
我會建議比較好的做法，是這樣進行： ① 用清單條列電器名細，註明大約使用年限，有無常見故障狀況，用5分法註明品項好壞，附上物品照片；②整理出電器的保養廠商或當初的採購商的聯絡資料 ③如果還有留存的話，可以提供保固書、當初的購買合約。
主要是電器可能會遇到故障，需要維修的狀況，如果能讓受讓人找得到支援的廠商，就比較不會花時間來麻煩出讓人。做好電器類物品的「預期管理」對於出讓方來說，就非常重要，可以減少很多後續的麻煩。
結論，頂讓的情況不常發生，所以很多老闆就也不熟悉如何處理的方法，我想只要把握好以上【頂讓的3大注意事項】，大概就能避免交易後的很多不愉快。
祝福大家 客似雲來、生意興隆！
