NO.97【大翔店長說】頂讓的3大注意事項
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朋友問我,他有一個辦公室(/教室)要頂讓出去,我有沒有承做這項服務。
答案是,沒有。
不過我有一些關於 「頂讓」的思考,總結成 「頂讓」的3大注意事項,自己做個紀錄,也和大家分享。
先說明一下 「頂讓」的意思,通常指的是事業經營者在一固定地點從事某件事業,但由於某些原因,要把這個事業、營業場所、甚至是生財設備,盤讓出去給另一個經營者。
頂讓3大注意事項
「頂讓」的這個行為,我們把行為人就拆分兩端,一端是出讓人,一端是受讓人。
我朋友是「出讓人」,他想要我幫忙的是找尋「受讓人」,這項業務,我們沒有承做的考量在於他和不動產相關的部份很少,不相關的部份很多,當然用專案報價的方式,可以承做這個任務,但通常不做的原因最大的考量點,在於交易完成後,「受讓人」如果需要售後服務,那個我們做不來,也不符合成本。
頂讓3大注意事項:
1、事業經營權出讓
2、營業場所出讓
3、生財設備出讓
2、營業場所出讓
3、生財設備出讓
以下概要說明。
1、事業經營權出讓
我先從事業有沒有需要特定立案程序來切一刀,分為:需要立案,和不需立案。
需要立案的,如補教業、托嬰、診所之類的事業體,取得營業許可、憑證的過程繁瑣,也可能需要支付不少申請憑證的費用,所以若是需要立案程序,而且越複雜不易的,在轉讓時,這個立案本身就有價值,有機會可以溢價出讓,就是說,有機會賺到錢的。
再來,事業經營權出讓,是否牽涉到客戶(或名單)轉讓、現有的資產負債轉讓、品牌商標轉讓…等等,這部份,我覺得是需要會計師協助,釐清出讓方的事業整體價值及潛在風險。因為多數人會去承接,多是覺得原本的生意不錯,直接接手可以收割出讓方打下的基礎,但其實不一定。
如果無法評估自己的風險承受程度的話,比較建議,不要接手,換店名、重新建立品牌,會比較安全。
2、營業場所出讓
這二項是比較普遍要處理的事情,也是朋友找我的原因。
營業場所出讓,我也切一刀來分析:出讓方是房東(屋主),場所是自己的;出讓方是房客,場所是租來的。
第一種情況,出讓方是房東,有產權的情況,在決定頂讓他的生意時,也要訂定一份明確的書面租約,一式兩份,和一般租房子相同,談妥租押金以及相關租賃條件,白紙黑字寫下來,比較明確,是否需要公證,就看雙方需要。
第二種情況,出讓方是房客,這是實務上比較常發生的情況。通常出讓方都是租約未到期,所以是否能順利調整租約內容,就要和客戶做協商。
具體要調整的租約內容有那些:換房客、租金、押金歸還、租期。如果受讓方,是直接承接出讓方的租約,務必要檢視過原始的租約內容,白紙黑字的東西,看明白一點,才不會事後覺得自己有受騙的感覺。
因為有存在一種可能,房東並不同意出讓方自行找受讓方來承接租約,房東就是想收出讓方的提前中止租約的違約金,調高租金,再重新招租。
除了承接原本的租約,還有另一種方式,就是房東和出讓方約定提前中止租約,原租約做廢,再和受讓方簽定新租約。
前者是三角轉讓關係,後者是房東對前後房客個別一對一的關係。
各有利弊,也各有各的實務考量,沒有一定那一種比較好,但特別特別提醒的是,不論前者或後者,受讓人都一定要與原房東見過面,最好是在頂讓條件中,要求三方會面(房東、出讓人、受讓人),協商租約內容,可以大幅降低風險。
3、生財設備出讓
分成兩個大類來討論:第一類要插電的電器類;第二類不用電的其他類。
先講不用電的,這很好理解,像是理貨層架、餐桌椅、工作枱之類的東西,這類物品只有保存及折舊狀況要去評估而己,受讓人未必合用。半賣半送,以現況交付沒什麼大問題,講究一點,就列一張清單把明細整理一下,方便清點交接,也就可以了。
再講插電的電器類,這個部份通常也較容易產生爭議,要特別留意。爭議的原因,在於對物品的狀況、交付條件不符合「預期」,導致後續還要協助處理。
我會建議比較好的做法,是這樣進行: ① 用清單條列電器名細,註明大約使用年限,有無常見故障狀況,用5分法註明品項好壞,附上物品照片;②整理出電器的保養廠商或當初的採購商的聯絡資料 ③如果還有留存的話,可以提供保固書、當初的購買合約。
主要是電器可能會遇到故障,需要維修的狀況,如果能讓受讓人找得到支援的廠商,就比較不會花時間來麻煩出讓人。做好電器類物品的「預期管理」對於出讓方來說,就非常重要,可以減少很多後續的麻煩。
結論,頂讓的情況不常發生,所以很多老闆就也不熟悉如何處理的方法,我想只要把握好以上【頂讓的3大注意事項】,大概就能避免交易後的很多不愉快。
祝福大家 客似雲來、生意興隆!