履約保證是什麼?
大家晚安,我是大翔店長,歡迎觀看每週一提問。

「大翔店長你好,最近我有看中一間房子,有考慮去談價,房仲跟我說明了很多,其中提到『履約保證』的部份,我聽不太懂,只知道要額外付錢,但有什麼保證,一知半解,想跟你請教一下,多謝。」


一位網友私訊來問,其實問的事情頗多,其他的問題,我貼了一些連結給他,但履約保證的部份,我就整理一下給大家參考。
「履約保證」,是借用”Escrow”(代管契約)的概念,由買賣雙方之外的第三方,代為保管房屋買賣時所發生的價金,當滿足特定條件時,依照契約內容,將價金交付給特定的一方。

只是要交易雙方的信用基礎相對薄弱,就可以使用「履約保證」來避險。除了房屋交易外,在eBay、淘寶上購物,也是運用相同的概念。

以eBay為例,我跟某個賣家網購了一台倈卡的古董相機,可能要付3000元美金,但我無法確認對方是否會寄來我所訂的那台,或是寄來的品相是否有瑕疵,我無法確定;賣家也沒把握,寄出商品,我會依約付款。
此時eBay會扮演第三方代管價金的角色,我先將3000元美金匯給eBay,eBay收到錢後,再通知賣家可以出貨了;我收到貨後,確定沒有問題,再通知eBay可以把錢給賣家。如果賣家沒有出貨,或是貨品異常,我可以回報eBay終止交易,eBay會把款項退回給我。

房屋買賣的「履約保證」基本原理是相同的。

台灣的房地產採登記制,從簽定買賣契約,到房屋產權移轉到買方名下,通常情況下大約需要35~50天,在這段期間,如果發生交易異常的狀況,造成無法房屋過戶的情況。
有承做「履約保證」,對買家的基本保障是,錢在保管專戶裡,沒有直接到賣方口袋,退回價款比較容易;對賣家的保障,則是在過戶後,買家辦了房貸,卻沒有給賣方時,賣方取得法院確定判決後,由承做「履約保證」的單位(保證銀行)先行墊付尾款予賣方。

早期的說法是「成屋履約保證」(簡稱為『履約保證』)。我個人的見解,「履約保證」四個字是比較容易混洧消費者的認知,造成誤解,對於第一線的房仲業務人員,在解說上也是比較困擾。

消費者很容易望文生義,覺得有承做「成屋履約保證」,買家就一定能買到房子,這是很大的誤會,因為這個服務,主要是確保付了錢,萬一拿不到房子,可以把錢退回來而己。

會有這個名稱的由來,是早期建商良莠不齊,收了工程款,房子蓋一半就跑路,導致交易糾紛。後來為了避免這個情況,市場上就出現了「建築經理公司」(簡稱建經公司),來代收工程款,當建商蓋到一個特定的階段,才能向建經公司申請工程款,這個服務就是「成屋履約保證」制度。

後來建經公司把這個服務延伸到了中古屋的交易市場,但因為不涉及建造房子,所以就變得有點奇怪,又不好說明。

這個避險服務的名稱,稱為「房屋買賣價金信託」、「房屋交易安全制度」、「買賣價金履約保證」,會比較適當。

既然是服務,就一定要說明一下,收費標準以及提供服務的單位。

收費標準,各家大同小異,普遍是以該成交標的總價的萬分之六為收費,以總價1000萬的房屋來說,收費即是6000元,由買賣雙方平分支付,若另有約定,則依約定。

提供「買賣價金履約保證」的服務,主要有兩大系統,其一是建築經理公司,另一是銀行。部份服務的細節略有差異,但大同小異。普遍仲介公司都是採用XX建經公司的服務,因為配合度比較好,如果客戶指定要用銀行,也是可以配合,但通常要在銀行營業時間內,到特定分行辦理。 如果有銀行朋友或代書朋友知道更詳細兩者的差異,歡迎補充。

小結,不論是買賣雙方自行交易或是透過房屋仲介交易,務必要做「買賣價金履約保證」,幾百萬、幾千萬的錢都花下去了,別省這個錢,小心駛得萬年船。

複習一下本篇重點:

1、「履約保證」是代管價錢的契約,重點確保交易安全
2、「履約保證」的費用是成交總價的萬分之六,買賣雙方共同負擔
3、「履約保證」用XX建經公司或銀行都可以

歡迎走過、路過的朋友留言、發問,或者分享你的經驗。祝週一有個愉快的夜晚。

#大翔店長
#問的是房產_答的是人生
NO.088


-原文刊載於2020/07/13-