NO.96【大翔店長說】買預售屋的切入角度

Hi，大家好，我是大翔店長。

大翔店長回顧今年2020年房市交易狀況，用一句話概括形容「先冷後熱，熱到發燙」。很多朋友都來詢問房市的問題，問的內容大致如下：今年可不可以買房？今年買房會不會買在高點？現在不買，以後會不會追不上(房價)？為什麼在COVID-19疫情之下，台灣房市交易會熱絡成這樣？

今年的房市狀況，非常出人意外，許多人以為會像2003年SARS那時候，因為疫情的關係，導致房市交易低迷，甚至有機會可以「逢低買進」、「人棄我撿」，萬萬沒想到，完全不是這樣一回事。

大翔店長並不是國科會或金融研究院員的院士或學者，只是一個在房仲領域深耕多年的上班族，對於太複雜的學術理論並沒有專研，要對今年的現象提出一些個人觀點是可以，但各家說法不一，即使了解這些來龍去脈，對是否要購屋的決定，也不易有太多幫助。

我還是分享比較務實，可以用得上的買房技術力吧。今天分享一個朋友詢問購買預售屋的案例，給大家參考。

南部某大學附近預售屋建案，全區平面示意圖。大翔店長分析，評估重點，在於方位、迎風面、樓高與相鄰房屋距離，以及各戶型差異。

這是離我們學校很近的新建案
強調低總價　目前有兩棟　

代銷說A棟都被訂購光　這兩天才剛開放B棟

20.19坪　室內大約15坪左右　

2F廣告戶368萬

車位另計一個100萬

會有兩個附的摩托車位

但沒有天然瓦斯都是用電

強調低總價　一坪平均約18萬

想請問大翔店長

請問這樣的建案會有什麼陷阱或缺點，目前南部某大學附近新房子都挺貴😱😄

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Hi，好朋友，
大翔店長對新竹以外的建案狀況及行情，瞭解有限，但可以提供一些不管在那裡選購預售屋，都能適用的通用觀念給你參考。

我查看了一下你提供的資料，粗略有5個看法。

地點、環境評估
個案坪數小：留意總價低，單價高
全社區平面規劃，位置和戶別選擇評估
挑高設計的優劣勢分析
其他因素

我分別概述如下：

１、地點，環境評估。
距離大學校區近是優勢，週邊生活機能成熟。

未來若沒有自住，出租給大學的教職員、學生，是很好的利基。

我對當地租金條件沒概念，但有一個準則，你可以參考，
如果這個房子要出租大約可以月租到多少錢？相較週邊其他租屋，會不會有競爭力？

２、個案坪數小：留意總價低，單價高
不是說單價高就不能買，而是要買出它的價值，不要受限於價格。很多人會說，自住的貴一點沒關係。但我個人的觀點是貴或便宜，其實是相對的，關鍵在於用什麼基準做比較。

大翔店長有一個很務實的價格評估方式，我覺得不管在什麼地方買房都很適用，提供給你參考。

租金比較法，即相同的房子，若是用租的，租金是多少錢。
舉例來說，相同條件房型的房子，假設月租金1.2萬元，年租金是1.2*12=14.4萬元，租5年，即是72萬元。

人在異地工作，只要不是短期半年、二年就離開，不買屋，也是要租屋，居住是剛性需求。

假設現在房價買３６０萬，住5年後，景氣不好，打八五折出售，以３０６萬出售，帳面上是損失５４萬元，但若考慮不買房也是要付租，反而還省了１８萬的房租（租金72萬-損失54萬=18萬)。

以座落在大學附近的２房個案來說，5年新的房子，要打85折出售情況，台灣整體經濟狀況應該很不樂觀了。

你可以代入不同的數字(租金、租屋年數、出售折數)，自行試算看看各種不同組合來評估是否值得購買。

反過來，如果出售時，房價往上漲，你只用少少的房貸利息，就賺到住(租金)，又賺到增值。用這個角度來評估，試算自己能接受的價格，再和建商好好議價，自己心裡會比較有底氣。

當然你還是要做一下功課，看看附近建案都單價多少錢。實價登錄上，週邊中古屋5-10年的單價多少。

買要在最低點，賣要在最高點，
人之常情，可以理解。

不過若因此而買不到房子，一直付租金，會不會比較划算呢？
建立一個自己能接受的評估準則，不要人云亦云，畢竟買房子要長期居住，這才是核心，投資是附加的。

３、全社區平面規劃，位置和戶別選擇評估

B棟一層5戶，全區傢配圖。大翔店長分析各戶差異。

從全區平面規劃來看，A棟朝路邊，如果車流量較大，相對噪音的音量也是較大。B棟朝內，則是要注意樓層太低的話，會不會被鄰居擋到採光和通風，選高一點樓層會較好。

B2，我個人不偏好，因為只有單面採光，兩套衛浴皆無開窗。B5、B6雖有兩面採光，但其中一面是社區內的天井，採光通常比較不足，但兩套衛浴都開窗，是優點。B1、B3，都有兩面的採光(其中一面在主臥B棟一層5戶，全區傢配圖。大翔店長分析各戶差異。衛浴)，我個人會比較挑B3，因為B1旁邊靠電梯，鄰居進出、電梯上下難免有聲響，如果怕吵可以避開。

４、挑高設計的優劣勢分析
挑高3米6，主要是讓客戶可以向上搭高，增加使用面積，但3.6米其實沒有很高，不建議全部都做夾層，容易有壓迫感，頂多就局部做類似上下鋪的設計，不然上下兩層的高度平均分配後反而上下空間都不多，反而難利用。

５、其他因素