NO.95【大翔店長說】買房必看7個重點
大翔店長認為買房，除了看房子之外，還有其他四個必看：看口袋、看感覺、看業務顏值(誤)、看運氣，總共5個。大翔店長原本是想分享買房5個必看，有朋友點菜想知道7個，那就來寫7個吧。(笑)
依據我在服務現場的經驗，不少客戶在看過一間一間的房子之後，多半都暈了，東西南北都分不清。我這邊提供一套很有效的技巧，讓大家看房可以看得更有效率、更有效果。
本文聚焦在看房子要把握的7個重點：看感覺、看屋況、看格局、看鄰居、看公設、看社區、看交通。
看感覺—
這是最重要的部份，看房子之前會有理性的評估（日後再專文說明），所以也會預先過濾掉一些物件。到了房屋現場看屋的時候， 要相信自己的直覺、感覺，畢竟房子是自己要住的，如果第一時間的feeling不對，就不用勉強看下去，更不用去研究到底有什麼不對。
這邊指的不是房子沒打掃、凌亂的那方面的感受，特別強調的是那種說不出來，難以形容的感覺。這種感覺是生物的本能，生物對空間都有自己獨特的感知，蜘蛛結網、鳥結巢，都會選定一個安全，有食物的地方。
人很容易用理性否定自己的第一直覺，所以我特別和大家分享買房首要先看的，就是這個FU，有FU的房子，才值得往下進一步看。沒FU或FU不好的，快速撤離就好，毋需猶豫。
看屋況—
屋況是屬於物質世界的課題，物質世界要做改善、調整、提升，都比較好處理；只要花錢能解決的就不是問題，問題是沒有錢。通常情況下，屋齡越新，屋況條件越好，需要分配預算在維修的比例也可以比較少，但相對房價也就會高一些。
大樓的房屋，如果屋齡超過十五年以上，比較要留意的項目大約是：漏水壁癌、廚具衛浴的設備髒汙舊損、地板磁磚的隆起空洞。如果超過２５年就要再留意冷熱水管道、電線及用電負載的狀況，評估是否要更換。
在決定是否要出價洽談前，可以請房仲幫忙找相關廠商，先把需要維修的部份，先進行評估及報價。在知道可能的費用後，自己也比較衡量買到之後，加上維修，整體要花到多少錢，心裡會比較有底。
看格局—
格局指的是房屋裡的空間分配方式，根據房間數，會有各種不同的配置方式。對於建商來說，理想的狀況，追求的是整個樓層的可銷售面積的極大化，並且又好賣的配置；對於買方來說，個別需求差異就很大，但共同點就是希望住起來舒適。
不管幾房幾廳幾衛的房型，我和大家分享我自己評估格局獨特的心法，我在評估隔局時，我只抓３個重點，１、衛浴廚房的位置；２、房間客廳的面積比例；３、動線。
衛浴廚房，主要和用水、排水有關，看格局時，我會先確認這兩個空間的相對位置合不合理。早期有些配置比較奇怪，或原屋主有更改格局，導致廚房是在原本的陽台，或是衛浴擴大房間縮小，這又會有什麼影響呢？如果是公寓大樓，衛浴廚房一改位置，如果防水沒有處理好，樓下鄰居上來抗議的機會就高，或許原屋主住十幾年都沒事，一換手，新屋主馬上就得處理，不得不慎重。
房間客廳面積比例，取決於每個人在空間活動的需求，因人而異。如果進房間就只是睡覺、休息，家人幾乎都會在客餐廳活動（看書、追劇、聊天），客廳大一些就無妨。反過來，合租房子的時候，大家都會傾向找客廳小一點的，因為各自的活動都是在自己房間。買房要注意的是這個比例，儘量是符合大眾需求，不要太極端，因為會影響未來的轉售，越大眾化的配置，能接受的對象就多，就較好出售；反之太極端，就會拉長出售時間。
動線，指的是人在空間中移動的點，連接起來的線，請參考下圖。
動線大致分為：O型、T型(或是1字型)及U型，前兩者佔住宅的比例較高，U型則是較常在賣場出現，以IKEA為代表，讓用戶進入後，要走最長的路線，增加停留時間。
而我個人較偏好O型的動線，空間的利用度較高。
3種常見空間動線。
看鄰居—
通常第一次看房屋不一定會留意到鄰居，我們可以忽略多數鄰居，家門關起來，都不會有影響。BUT，有３位鄰居，絕對不能忽視，要略做瞭解，對未來入住的影響很大。
第一位，正樓上的鄰居：有沒有學齡前的兒童，因為在家時間長，活動力強，若是該睡時不睡，活蹦亂跳，一定會影響休息，家長若是好溝通就還好，不然就麻煩了。其次是作息時間，我有遇過一個案例，樓下是教授，晚上九點入睡，早上3-4點起床，他樓上鄰居在竹科工作，晚上12點下班，盥洗時間大約在凌晨1點前後，因為主臥浴室的連通管效應，樓上沖水，樓下就有聲響，教授都睡不好。教授入住3個月後，又匆匆忙忙搬家了。
第二位，同樓層的鄰居：特別是和你家門很近的那一戶，門很近的鄰居，通常是共用一道隔間牆，如果說話或看電視音量太大，都會造成影響，又因為會常遇到，如果是好相處的人，心情也會比較輕鬆。另外，就是會共用電梯間，同層鄰居如果會在樓梯擺放物品，也要留意會不會干擾到逃生通道的通暢，不怕一萬，只怕萬一。
第三位，正樓下的鄰居：和正樓上的鄰居剛好相反，如果自家有小朋友，建議先了解正樓下鄰居對於聲響的敏感度如何，如果很敏感，我們起居就要儘量腳步放輕，不要拖拉傢俱。入住前要先去打個招呼，會比較周到。
千金買屋，萬金買鄰。(台語諺語：千金買厝，萬金買厝邊。)
看公設—
公共空間的使用狀況，我自己會比較留意的有幾個地方：樓梯間、資源回收間(垃圾間)、停車場。(閱讀室、健身房、KTV房、視聽室，不是每個社區都有，有空可以參觀。)
樓梯間如果有放置鞋櫃、腳踏車、或用不到的雜物，主要會影響逃生安全，同時也是社區管理較為鬆散的徵兆，住戶的向心力相對比較弱。
資源回收間，主要是可以觀察到「公德心」，垃圾有沒有擺放到正確的位置或是隨地亂放；回收物有沒有依照分類放置，紙箱紙盒有沒有拆好、鋪平，都是可以觀察到的現象。
停車場，分為進出通道、汔車車位和機車車位３個部份。通道有沒有管制，柵門上下是否正常，監視器能否拍到車道及車位。汔車車位，車輛有沒有停放整齊，有沒有堆放雜物。機車車位，則是需要了解停放規則，是固定位置，或是登記制、抽籤制，一戶可以配幾個機車位。
補充一件不常用，但有用到卻很重要的事，如果家中有長輩需要用到電動代步車，社區是否有提供可以充電的停車位，以及使用者要補貼多少電費。
看社區—
社區沒住過，只能看看門面、看看表面，如果表面不行，也就不用看裡面了。訪客一般看得到，最表面的就是布告欄。
布告欄通常會在大廳、一樓電梯的電梯間或電梯裡。從布告欄，可以看到社區的一些公告，不用每條內容都看，重點看4件事：社區的公共基金有多少金額、有沒有重大公設修繕事件的決議、近期社區活動、對社區居民的提醒。
公共基金的金額關係到社區老化後，重要設施的修繕經費是否充足，如果不足，住戶就要另外掏腰包補足修繕費用；重大修繕，比如說，外牆磁磚的回春，全部剔除，再鋪新磁磚，或是更換電梯之類的，這類的工程牽涉到的金額較龐大，經過住戶大會(區權會)決議後，會公告每戶要分擔的工程費，以及何時繳交。像這樣牽涉到錢的事項，要和賣方約定好，由誰負擔繳納。
看交通—
交通主要就看一些附近是否有重要運輸節點，像捷運站、公車站、火車站、高鐵站，像左營、南港這樣三鐵共構的站點，交通機能很好，生活差旅的便利性就很高。習慣開車的族群，則是可以評估接鄰高速公路、快速道路的時間、距離。
我把這7個看點整理成同心圓，最重要的在最內圈，先看感覺，依次向外看；如果感覺不對，又揮之不去，其實就可以速速轉往下一間，如果真的其他條件還不錯的話，就另安排時間再看一次，或許會有不同發現。
